Обратная ипотека или договор ренты — это финансовый инструмент, предназначенный для монетизации недвижимости, принадлежащей гражданину, чаще всего пенсионерам, людям с ограниченными возможностями. Это необслуживаемый кредит, предоставляемый под залог имеющейся жилой недвижимости.
Простыми словами банк выплачивает равными платежами денежные средства за имущество клиента в течении определенного срока, указанного в договоре или до момента ухода клиента из жизни по естественным причинам. Затем банк реализует имущество получая прибыль.
Правовым основанием создания «обратной ипотеке» в России может стать статья «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023).
Содержание
- 1 Исторические аспекты реализации обратной ипотеки в России
- 2 Характеристика продукта с точки зрения потребителя
- 3 Экономический и социальный эффект
- 4 Цели и перспективы развития
- 5 Краткие условия проекта, который может быть реализован
- 6 Планируемые объёмы продаж в рамках проекта
- 7 Основные возможные финансовые результаты от реализации проекта
- 8 Маркетинговый анализ (Swot-Анализ)
- 9 Также читайте интересные материалы
Исторические аспекты реализации обратной ипотеки в России
В 1990-х годах экономисты многих стран обратили внимание на эффект старения нации, когда в их странах значительно росла доля пенсионеров, которые при выходе на пенсию резко сокращали потребление товаров повседневного спроса (не формирующих инфляцию, но значительно снижающих спрос товаров и услуг местных производителей).
Понимая ограниченность любой пенсионной системы, экономисты стали искать способы, как повысить уровень потребления (в том числе улучшить качество жизни) граждан старшего пенсионного возраста с целью стимулирования экономического роста. Во многих странах уже начинались различные пенсионные реформы, которые предусматривали в том числе формирование накопительной части за счёт сбережений граждан. Идеальной формой самостоятельного накопления граждан являлась имеющаяся у них недвижимость (недвижимость есть «уже сейчас» и не надо ждать накопления новых сбережений), в связи с чем многие страны вновь обратили внимание на механизм обратной ипотеки.
В некоторых странах, экономики которых основаны на стимулировании потребления, обратная ипотека относится к категории государственных программ, целью которых является рост потребления экономически пассивной части населения (к примеру пенсионерами) — получаемые средства через механизм обратной ипотеки бессмысленно сберегать и скорее всего они будут направлены на внутри региональное потребление товаров и услуг (в первую очередь медицинских).
Наибольшее распространение обратная ипотека получила в США, Великобритании и Австралии. В Российской Федерации в тестовом режиме пробовала реализовать ОАО АРИЖК, но по настоящий момент так и не было выдано ни одного такого финансового продукта.
Характеристика продукта с точки зрения потребителя
Критерии оценки качества услуг потребителем, следующие:
- Надежность и репутация исполнителя в виде банка;
- Доступность для всех категорий граждан с низким социальным доходом;
- Не требует подтверждения дохода;
- Безопасность проведения сделок;
- Возможность использования имущества как самому клиенту, а также он может его дополнительно сдавать в аренду, что принесёт дополнительную прибыль;
- Быстрое реализация сделки;
- Возможность использовать деньги не только на улучшения качества жизни, но и проведение лечения, профилактических мероприятий, ремонт имущества и т.д. за счёт в том числе единовременной выплаты;
- Клиент может выйти из «договора ренты» или «обратной ипотеки» в любой момент.
Основная идея (миссия): Предоставление финансовых услуг под залог имущества гражданам с низким уровнем дохода и социально уязвимым слоям населения для улучшения качества жизни клиентов и решения финансовых проблем.
Уникальность проекта и новизна состоит в том, что «обратная ипотека» или «договор ренты» не реализуется на территории РФ, что дает банкам конкурентные преимущества и возможность получить максимальную прибыль, а клиенты имеют возможность обеспечить себя достойным уровнем жизни.
Общая идея заключается в том, чтобы проводить работу с клиентами из социально уязвимой среды. Данный подход позволит быть банку более устойчивым и конкурентоспособным на финансовом рынке, а также создаст условия долгосрочных отношений с клиентами и повысит их качество жизни.
Экономический и социальный эффект
- Создание эффективного и конкурентноспособного финансового продукта впервые на территории России от банка;
- Получение новой категории клиентов с низкими финансовыми рисками на долгосрочный период;
- Получение итогового дохода банком от 30% до 50 % от сделки учитывая рост стоимости жилья и получения денег от страховых пакетов;
- Оказание важных финансовых услуг следующим социальным группам: пенсионерам, лицам с ограниченными возможностями, а также в перспективе: малообеспеченным гражданам, семьям, одиноко проживающим гражданам, клиентам, которые имеют более одного жилья в собственности;
Помимо того, социально-экономический эффект улучшит качество жизни клиентов.
Важным аспектом нужно отметить профилактику от мошенничества, так как залог имущества не даст «черным риелторам» и мошенникам воспользоваться собственностью социально незащищенным группам населения, которые наиболее подвержены их воздействию.
Цели и перспективы развития
Цель — получение прибыли не только банкам, через освоение новой и неконкурентной сферы в кредитовании физических лиц, но и клиентам с выгодными условиями, обеспечивая высокий уровень жизни. При этом будут максимально снижены финансовые риски банков за счёт залогового имущества и предоставления страховых услуг.
Стратегия развития: проект имеет неограниченные перспективы развития, так как потенциальные клиенты это:
- По состоянию на 1 января 2024 года количество пенсионеров на учете в Социальном фонде России (СФР) составило 41,075 млн человек;
- По данным на 1 января 2024 года, в России насчитывалось 11 миллионов инвалидов;
- По данным за второй квартал 2023 года, количество малоимущих граждан составляет 15,5 миллиона человек.
Итоговый вывод: потенциальные клиенты банков в настоящий момент составляет порядка 60 мл. человек на территории Российской Федерации. К тому же можно увеличивать сегмент клиентов привлекая другие категории граждан РФ. Таким образом запрос на данную финансовую услугу очень высокий и будет постоянно расти тем более на фоне экономических проблем в России. Это доказывает статистика последних лет.
Краткие условия проекта, который может быть реализован
| Процентная ставка «обратной ипотеки» или «договора ренты» | В приделах инфляции на момент совершения сделки. |
| Предмет залога | На первоначальном этапе развития проекта рассматриваются только ликвидные квартиры в крупных городах России. Остальные требования к залогу аналогичные, как и при стандартной ипотеке. |
| Цель предоставления кредита | Выкуп жилого помещения находящегося в собственности клиента или нескольких собственников недвижимости. |
| Размер кредита | Не более 70% — 80% от рыночной стоимости недвижимости или 100% от кадастровой стоимости жилья – косоротая значительно ниже рынка. |
| Срок кредита | от 10 – 15 лет (возможно увеличение срока) при наличии дополнительного жилья у клиента или договора о перемещении клиента в дом престарелых (инвалидов). Так же возможно пожизненное проживание клиента с обязательным страхованием имущества. |
| Первоначальная единовременная выплата клиенту | Не более 30 % от оценки. Деньги доступно потратить только на целевое использование самому клиенту. Например: медицинские услуги, профилактическое лечение, ремонт залогового имущества и т.п. |
| Ежемесячная выплата по «обратной ипотеки» или «договора ренты» | Равными платежами на период действия договора. Из платежа можно вычитать стоимость страхования имущества. |
| Целевая аудитория банка | На первоначальном этапе: Пенсионеры, инвалиды 1, 2 группы. Далее можно рассмотреть малоимущих граждан или малообеспеченные семьи. Граждане, имеющие более 1 жилья в собственности не зависимо от социального статуса. |
| Обязательное страхование | Стандартное страхование имущества, как и при стандартной ипотеке. Деньги на страхование вычитаются из выплат клиента. |
| Выход из «обратной ипотеки» или «договора ренты» клиентом | Клинт может расторгнуть договор в любой момент выплатив переданные денежные средства банком + стандартная ипотечная ставка, действующая на момент выхода из-под залога единовременно или оформить ипотечный кредит в таких банках как Совкомбанк, ВТБ, ПСБ, Т-Банк, Альфа Банк, а также рефинансирование ипотеки под обычные условия. |
| Передача имущества банку | Банк может полностью распоряжаться имуществом на момент истечения срока договора ренты или при уходе клиента из жизни на любом сроке заключения договора. |
Планируемые объёмы продаж в рамках проекта
| Наименование услуг | Потенциальные клиенты | Процент реализации в год | Итого сделок |
|---|---|---|---|
| Количество сделок на начальном этапе | 60 миллионов | 1 год — 0.1% | 30 000 |
| Количество сделок в перспективе | 60 миллионов | На второй и последующие года предполагается рост в 0.3% | 90 000 |
Итого, предполагаемое количество сделок за первые 2 года — 120 000.
Основные возможные финансовые результаты от реализации проекта
| Наименование статей | Показатель от суммы сделки | Примечание |
|---|---|---|
| Минимальная выручка от оказания услуг | 30% | При полном исполнении договора |
| Переменная прибыль | 0.12% | Ежегодная прибыль от страхования имущества при страховании имущества |
| Итоговая валовая прибыль | от 30% до 50% | Итоговая прибыль учитывает тот факт, что стоимость жилья постоянно растёт, а также что определенная часть клиентов уходит из жизни по естественным причинам. |
Маркетинговый анализ (Swot-Анализ)
| Сильные внутренние стороны | Слабые внутренние стороны |
| Многолетний опыт работы на рынке банковской системы; Наличие широкой партнерской сети для продвижения продукта; Профессионализм исполнения поставленных задач банком; Известное имя или «сарафанное радио»; Постоянное развитие и самообразование в изменяющихся условиях среды; Широкий охват отделений банка по всей России; Выгодные и уникальные условия для России; Стремление к профессиональному росту банка; Высокое качество предоставляемых услуг; Возможности внедрения новых категорий граждан, которые могут воспользоваться услугами; Отсутствие конкурентов; Возможность вкладывать свободные средства банка в надежные проекты; Полноценная материальная база; Положительный имидж банка; Наличие базы постоянных клиентов; Высокая рентабельность продукта. | Необходимость разработки дополнительно юридической, экономической и технической базы для внедрения проекта; Переобучение персонала, создание обучающих материалов; Разработка рекламы; Отсутствие опыта работы по «обратной ипотеки» или «договору ренты». |
| Внешние возможности | Внешние угрозы |
| Возможности расширения клиентской базы; Отсутствие конкурентов; Внешний потенциальный рынок клиентов никогда не изменяется и спрос не упадёт. | Возможность дальнейшей конкуренции со стороны финансовых институтов и внедрения аналогичных проектов; Возрастающие требования к качеству обслуживания и оценки имущества со стороны клиентов; Нестабильность экономической ситуации в РФ по отдельным регионам, что может ограничить повсеместное внедрение проекта; Риск военного обострения в новых регионах и приграничье, что может повлиять на стоимость жилья и целесообразность работы в некоторых субъектах России; Изменения законодательства в финансовой сфере. |
Вывод: Исходя из представленных выше данных, реализацию проекта считается рентабельной и социально востребованной услугой, которая неизбежно будет пользоваться успехом среди населения России.
Также читайте интересные материалы
- Что ожидать от ипотечного рынка в России?
- Чем кредит отличается от ипотеки на жилье и что выгоднее?
- Рынок вторичного жилья перестал дорожать в России
- Скоро в России может появиться единый реестр нуждающихся в жилье
С уважением, редакция сайта cardcredit24.ru
